宅建ダイナマイト受験倶楽部

メールマガジンバックナンバー


☆☆☆☆ 祝! マグマグ創刊号 ☆☆☆        2004.5/28 発行

■■宅建ダイナマイト受験倶楽部(http://www.t-dyna.com)■□■□■□■
  
  ヒ・ミ・ツの宅建 〜愉快・痛快! 街を歩けば、受験勉強〜

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■第5話 “上野公園”のヒ・ミ・ツ
     〜徳川将軍家と新東京タワーの怪しい関係〜

(目 次) 1.もしかして幕末気分
      2.上野の“山の上”と“山の下”
      3.彰義隊の“玉砕”と 徳川家の聖地“崩壊”
      4.僕らのタワー

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☆☆新企画☆☆

  “あなた”と“街”の距離を近づける!!
  《Tokyo23区マニア》

   (1)東京“23区”オタッキー クイズ

   (2)地価公示法(公示価格)の現場を行く!

      〜この土地いくら?〜
           今週の“標準地” ⇒ 新宿3丁目です。

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■今日の「街を歩けば受験勉強」 
 
 《まずは“予習”でーす》
  
  お手持ちの教材で、以下の項目をざっとお読みになっておいてください。

  1.商業地域、第一種中高層住居専用地域(用途地域)
  2.防火地域、準防火地域
  3.建ぺい率
  4.容積率
  5.高度地区
  6.日影規制
  7.風致地区
  8.都市計画施設(公園)
 
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 はじめてご登録いただいた方へ!

 宅建受験に取り組んでいる皆さま、どうせなら、楽しく勉強しませんか?
 都市計画法や建築基準法なんかは実際の街角の風景を見て勉強するのがいち
 ばん手っ取り早い。デジカメで撮った写真もいっぱい掲載します。

 これからも末永いお付き合いのほど、よろしくお願いします。
 さぁ一緒に出かけましょー ♪♪♪♪

 ○ブログ       http://blog.livedoor.jp/t_dyna/
 ○メルマガ登録・解除 http://www.mag2.com/m/0000132478.html

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(1)もしかして幕末気分

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●“幕末”の江戸では、世の中の出来事はあらかた“パフォーマンス感覚”で
受け入れられていたようである。何らかの社会的問題が生じても、自分ごとと
してではなく、テレビの“ワイドショーのネタ的”に消費してしまうような、
つまり、あくまでも“他人ごと”。自分には無関係。

●例えば、高齢社会だ年金だ、少年少女の事件だ、大手企業の不祥事だなんだ
かんだ。

●確かに自分にもそういう傾向があって、そんな“話題”に飽きたらテレビの
チャンネルを切り替えて、今だったらバレーボールや、野球のナイター中継に
しちゃってますねぇ。

●明治維新から約140年。それに最近の江戸ブーム。どうでしょうか、もしか
して皆さんも「そろそろ“幕末”なのかな」というような気分でいらっしゃる
のではないでしょうか?

●ということで、今回はそんな“幕末から明治維新”の舞台になった“上野”
にお出かけしてみましょう。

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(2)上野の“山の上”と“山の下”

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●一口に「上野」といっても、実は「上野」の“山の上”と“山の下”とでは
雰囲気がまるっきり違う。“江戸時代”から、まるっきり違う。

●“山の下”は浅草を含めて江戸最大の盛り場だった。

 写真 ⇒ http://t-dyna.com/mailmagazine/maga5/052801-4.html

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□┓ ★Let's Stady!! さぁテキストを開いてみよう!! 
┗┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 《データ》
   場 所 :東京都台東区 上野駅界隈、アメ横界隈
   用途地域:商業地域
   地域地区:防火地域
   建ぺい率: 80%
   容積率 :800%

 ☆まさにバリバリの商業地域である。さすが容積率800%の実力。商業地域
  に重ねて防火地域が指定されているエリアであるから、耐火建築物(例え
  ばビル)を建てる際には建ぺい率制限は適用されない。
  つまり建ぺい率は100%。ゆえに耐火建築物が立ち並ぶ風景となる。

 ☆ただし、容積率については、その敷地の前面道路の幅員により制限される
  ため、アメ横あたりだと800%を使い切れていない。仮に前面道路の幅員
  が6メートルである場合、容積率は6(メートル)×60%(法定乗数)=
  360%程度となってしまう。

 ☆バリバリの商業地域なんだから、当然、建築物の高さを制限する高度地区
  や日影規制などの、いわゆる“うっとおしい”規制なんかこれっぽっちも
  ない。

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●一方、上野の“山の上”はどうなっているかというと、江戸時代にあっては
深遠なる静寂が支配する徳川家の“聖地”であった。上野寛永寺があった。

●ちなみに上野寛永寺は、江戸城に対して北東(うしとら)の鬼門の方位に築
かれている。それまでの祈願寺だった浅草寺に代わり、三代将軍“徳川家光”
が、江戸城鎮護の祈願寺として、上野寛永寺を造営したのであった。

●なお歴代の徳川将軍が埋葬されている場所は以下のとおり。

 ・日光東照宮(2名) ⇒ 家康、三代家光
 ・上野寛永寺(6名) ⇒ 四代家綱、五代綱吉、八代吉宗、十代家治、
              十一代家斉、十三代家定
 ・芝の増上寺(6名) ⇒ 二代秀忠、六代家宣、七代家継、九代家重、
              十二代家慶、十四代家重

 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜

  ★Question Time!!★

  《問 題》 徳川将軍は、総勢15人(代)です。あと一人は誰でしょう?
        また、彼が埋葬されている場所はどこでしょうか?

        〜答えは当メルマガ内にありますよ〜

 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜 〜e(^。^)e〜

●さて、現在も“山の上”は、アメ横やら駅前の下世話な喧騒をよそに、東京
国立博物館や東京芸術大学、旧寛永寺五重塔、そして現・寛永寺(川越喜多院
より移築されたもの)などがあり、あたり一体には静謐は時間が流れている。

●上野駅の公園口改札を出ると、すぐ目の前に“山の上”に通じる階段がある。
それをしずしずと登っていくと上野恩賜公園に出る。この広大な上野恩賜公園
は、実は、かつての上野寛永寺の跡地なのである。

 写真 ⇒ http://t-dyna.com/mailmagazine/maga5/052805-8.html

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□┓ ★Let's Stady!! さぁテキストを開いてみよう!! 
┗┛━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 《データ》
   場 所 :東京都台東区 上野恩賜公園界隈
   用途地域:第一種中高層住居専用地域
   地域地区:準防火地域、風致地区、第一種文教地区(特別用途地区)
   建ぺい率: 60%
   容積率 :300%
   その他 :公園全域が「都市計画公園」となっている

  ☆一般的に「公園」とは、国や地方公共団体が風景地の保護又は利用のた
   めに一定の地域を指定する国立公園などの“自然公園”と、都市の住民
   がスポーツ、レクリエーション、休憩など、日常生活にゆとりと潤いが
   得られるように整備する運動公園などの“都市公園”に大別される。

  ☆“自然公園”は自然公園法により、“都市公園”は都市公園法により定
   義されていて、国と地方公共団体が土地などの所有権を取得して整備す
   ることになっている。

  ☆都市公園法上の“都市公園”の定義は次のとおり。
 
   第2条 この法律において「都市公園」とは、次に掲げる公園又は緑地
       で、その設置者である地方公共団体又は国が当該公園又は緑地
       に設ける公園施設を含むものとする。
    
      1.都市計画施設である公園又は緑地で地方公共団体が設置する
       もの及び地方公共団体が都市計画区域内において設置する公園
       又は緑地

       〜 以下 略 〜

  ☆公園全域が「都市計画公園」となっていることから、上野公園は、都市
   公園法上の“都市公園”ということになる。従って、都市公園法上の規
   制が適用されることになり、例えば公園内に工作物などを設置して占有
   する場合、公園管理者(ここの場合は東京都)の許可が必要となる。

  ☆オマケに、風致地区(都市計画法)である。さらに規制が追加される。
   
   第58条 風致地区内における建築物の建築、宅地の造成、木竹の伐採そ
       の他の行為については、政令で定める基準に従い、地方公共団
       体の条例で、都市の風致を推持するため必要な規制をすること
       ができる。

  ☆上野公園は、確かに用途地域的には第一種中高層住居専用地域に指定さ
   れているものの、風致地区やら都市公園やら様々な規制がかかっており、
   実質的には建築行為などは不可能。

●そんな上野恩賜公園を代表するのは、やはりこの人“西郷隆盛”である。で
も皆さん、この西郷さんの銅像裏に、ひっそりと“彰義隊(しょうぎたい)”
の墓があるのをご存知だろうか。

 写真 ⇒ http://t-dyna.com/mailmagazine/maga5/052809-11.html

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(3)彰義隊の“玉砕”と 徳川家の聖地“崩壊”

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●時は幕末。第十五代将軍“徳川慶喜”の時代。まさに激動の時代。ちょっと
だけ“時間”を振り返ってみよう。

・慶応3年(1867年)10月14日 ⇒ 大政奉還 
・慶応3年(1867年)12月9日 ⇒ 王政復古の大号令
・慶応4年(1868年)1月3日 ⇒ 鳥羽伏見の戦い(幕府軍惨敗)

   ☆徳川慶喜率いる“幕府軍”は2時間ほどで完全敗北を喫した。ちなみ
    に戦力は、幕府軍は15,000人、迎え撃つ薩長軍(新政府軍)は4,000
    人ほど。野原ような場所での“昔ながらの戦”だったら幕府軍がはる
    かに有利だろう。

   ☆しかし会戦場所は鳥羽伏見の街道だった。いわばストリートファイト。
    道幅いっぱいに軍を広げても戦えるのは先頭の7〜8人づつ。それを
    見越していた薩長軍(新政府軍)、イギリスやフランスと死闘を繰り
    広げた経験がある分、戦術が上だった。

   ☆薩長軍は鉄砲や大砲を完備した砲撃部隊をストリートの両側や丘の上
    に、まさに実戦配備していた。そこへ合戦気分の幕府軍。“先頭”の
    7〜8人が「やぁやぁ」と“戦闘”を開始したとたん、田や畑をへだ
    てた地点から砲撃部隊が銃撃開始。まさにつるべ撃ち。大量殺戮劇。

   ☆あの“新撰組”も戦闘に参戦していた。敗走のなか、土方は近藤に
    「武士はもうおしまいだ。幕府軍や新撰組が薩長軍に負けたのではな
    い。刀剣が銃器と戦って負けたのだ」と述懐したといわれている。

・慶応4年(1868年)1月12日 ⇒ 徳川慶喜が江戸城に帰還

   ☆帰還というか、やっとの思いで逃げ帰ってきた、というのが実態。
    そんな慶喜を迎え、しばし江戸城は大混乱となる。連日、徳川家の態
    度をどうするか、つまり恭順派と主戦派の大激論が続く。新撰組の土
    方や近藤勇はもちろん主戦論。

・慶応4年(1868年)2月22日 ⇒ 徳川慶喜、上野寛永寺に蟄居

   ☆徳川慶喜は主戦派を退け、勝海舟の言を受け入れ寛永寺へこもり、な
    んと写経などをして恭順の意を表すことに。まさに“時の流れ”に身
    をまかせ〜♪、というスタンス。

   ☆しかし慶喜の恭順を喜ばない一派が、“彰義隊”を結成する。渋沢成
    一郎が隊長に、そして天野八郎が副隊長となった。

   ☆なお、彰義隊には二つの傾向があったといわれている。薩長軍と戦お
    うとしていることは一致しているものの、戦う目的が異なっていたら
    しい。一つは徳川家300年の恩顧に報いるために、特に慶喜に対する
    忠誠心ゆえに戦うのだというグループで、もう一方は、故郷の江戸を、
    「あんな薩長の田舎サムライの勝手にされてたまるか」という粋な
    “江戸っ子”たちのグループだった。

・慶応4年(1868年)4月11日 ⇒ 江戸開城。そして慶喜が水戸へ退隠。

   ☆江戸開城と同時に慶喜が水戸へ退隠。上野寛永寺を離れる。

   ☆そして彰義隊分裂。渋沢派が離脱。渋沢派は江戸ではなく日光に本拠
    を構え、そこで抗戦すべしとの意向。脱退した渋沢派は“浅草彰義隊
    ”と名乗る。一方残った天野派の“上野彰義隊”は、慶喜がいなくな
    ったものの、上野寛永寺に立てこもり、決戦に備える。

・慶応4年(1868年)5月14日 ⇒ 薩長軍(新政府軍)が最終通告す

・慶応4年(1868年)5月15日 ⇒ 午前8時、ついに開戦。

   ☆5月15日の早朝より、総攻撃がはじまった。上野広小路付近にあった
    “黒門”が最大の激戦地になった。彰義隊はそこに総力を結集した。
    こんな田舎サムライを一歩たりともこの黒門の中、寛永寺の敷地に入
    れてたまるかぁ!!

   ☆ちなみに薩長軍(新政府軍)の兵力は約2万人、迎え撃つ彰義隊は、
    その10分の1の程度だったといわれている。だが彰義隊は午前中まで
    は互角に戦った。まさに死闘を繰り広げていた。

   ☆だが、不忍池の西側の本郷台、現在の東大病院があるあたりに、密か
    に大砲2門が“実戦配備”されていた。黒光りする不気味な鉄の塊。
    その名は最新鋭の“アームストロング砲”。

   ☆アームストロング砲の射程距離は楽に3キロはあったという。狙うは
    およそ1キロ先、不忍池を越えた先の上野山内。ちょうど撃ちごろで
    あった。

   ☆そして昼過ぎ、ついに砲撃隊に伝令が届いた。砲撃開始の命を受け、
    アームストロング砲が“彰義隊”に向かって火を噴いた。
   
   ☆ 〜《幕末気分 野口武彦著 講談社より引用》〜

    『胃の揺すられるような飛来音を立てて、破裂弾がかわるがわる打ち
    込まれて炸裂したのである。大木がめりめりと音を立てて落ちてきた。
    誰のものとも知らぬ肉塊が引きちぎられて木の幹に貼り付き、べっと
    りと血の海が広がっていた。死傷者は手づかみにされた碁石のように
    散乱していた。あるいは盤をひっくり返された将棋の駒のように。こ
    んな討死にをするはずではなかった。何かひどく不当だった』
    
   ☆考えてみれば、将軍“慶喜”は、もうここにはいないのだ。
    なのに、なぜ、彰義隊は戦うのか。
    彰義隊は、“刀や槍”で、アームストロング砲に挑んだのであった。
    そして上野の山は、寛永寺は、ついに炎上した。
    彰義隊は、粋に、いなせに散っていった・・・

●寛永寺の黒門は、荒川区南千住の円通寺に保存されている。弾痕のあとが、
いまだに生々しく残っている。

 写 真 ⇒ http://t-dyna.com/mailmagazine/maga5/052812-14.html

●その後明治政府は、全山を収用したうえ「徹底的に立木を切ってしまえ」と
いうほどの破壊を試みたようである。まぁそんな破壊をしなくても、上野戦争
後、ここは焼け野原に近い状態だったそうです。

・明治1年(1868年) ⇒ 新政府は、明治天皇の命で江戸を東京と改称
・明治4年(1871年) ⇒ 廃藩置県
・明治6年(1873年) ⇒ 太政官布達第16号という「公園法」が施行
             ※太政官=明治政府初期の最高官庁。

   ☆この公園法による適地選定の際、議案に上がったのが浅草寺、寛永寺、
    増上寺、それに吉宗が大事にした飛鳥山を公園地であった。皆さんが
    お察しの通り、これはすべて“徳川家の聖地”です。

   ☆どうだろう、もしかして新政府は、“江戸の残香”を消すために、徳
    川家の聖地を合法的に公園に作り変えようとしたのではないだろうか。
    まさに、新しい権力者の常套手段か・・・。

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(4)僕らのタワー

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●時は現在、そんな“上野恩賜公園”に、こんな“噂”が駆け巡る。

●「高さ600メートルの新東京タワーが、ここに建設される!」

●最近の新聞記事によれば、新東京タワー建設の誘致運動が本格化してきてい
るとのこと。ちなみにはっきりと“参戦表明”しているのは次のとおり。

 ・さいたま市 ⇒ 「さいたまタワー実現大連合会」
 ・台東区 ⇒ 「『新東京タワー』区内建設誘致準備会」
 ・豊島区 ⇒ 「街づくりを進めるNPO法人『東京アーバンクリエート21』

●そんな流れのなかで噂に上っていたのが、ここ上野恩賜公園で、建設予定場
所は、かつての根本中堂跡(竹の台)、現在は大噴水と呼ばれているここだ。
 
 写真 ⇒ http://t-dyna.com/mailmagazine/maga5/052815.html

●しかし公園管理者である東京都は、こんな無粋な対応をしたのだった。

●「都市公園法、風致地区、建ぺい率、容積率などの絡みから、新東京タワー
の建設は不可能」

●だから、そんなの、わかってるって。だからそうじゃなくてさ・・・

●もし仮にゴーサインがでたら、とってもおもしろい。だって、現在の東京タ
ワーは“徳川家の聖地”である芝・増上寺の後でしょ。そして、新東京タワー
は“徳川家の聖地”である上野寛永寺の旧境内に建つ、ということになる。

●ペリーが来てから王政復古まで、じつはたったの15年。さてさて、幕末のジ
ャパン、はたして徳川家のリベンジなるでしょうか。もし勝てば、まさに140
年ぶりの勝利となります・・・

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どーもどーも、皆さまお疲れ様です。
いきなりはじまる新企画!

 “あなた”と“街”の距離を近づける!!
  題して《Tokyo23区マニア》のコーナーがやってまいりましたぁ〜
  パフパフパフゥ〜 ドン・ドン・ドン・ドォォォォン〜〜 \(^o^)/

  皆さんと一緒に楽しみたいです。ぜひお付き合いくださいねー。

  まず最初は

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東京“23区”オタッキー クイズ
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  東京の23区にまつわるデータをクイズ形式にして出題します。
  ふーんそうなんだぁ〜、と思っていただければ幸いです。
  Tokyoの散歩が、もっともっと楽しくなるかも!?
  ふるってご参加くださいませませ。

  問題:平成15年1月1日現在において、特別区全体の人口(住民基本台帳
     人口)は約800万人です。ちなみに、一番人口が多い区は世田谷区
     で約80万人。一方、最少の区は千代田区で約4万人です。
     さて問題です。千代田区に続いて、2番目に人口が少ない区は、は
     たしてどこでしょうか?

     ここかな、と思う方 ⇒  hello@t-dyna.com
     
     正解は、次回のメールマガジンにて発表します!


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☆ 地価公示法(公示価格)の現場を行く!
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 〜この土地いくら?〜
   今週の“標準地” ⇒ 新宿3丁目です。


【平成15年“東京23区”全体 地価公示データ】
  ・東京23区の標準地数  :1,974
  ・全用途での「平均地価」:90万7,600円 (対前年比△2.6%)

  ・住宅地の「平均地価」 :44万3,000円 (対前年比△1.9%)
  ・商業地の「平均地価」 :162万800円  (対前年比△3.4%)


◎まずは、現場の雰囲気を!
 写真 ⇒ http://t-dyna.com/mailmagazine/maga5/052816-17.html

◎それでは、当標準地の個別データをごらんくださいませ。
 うーんやっぱしの、1平方メートルあたり1,290万円でした。

 ・標準地番号 :新宿5−24
 ・住居表示  :新宿3−30−11
 ・価格(1平方メートルあたり):1,290万円
 ・周辺の土地の利用現況:高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域
 ・最寄り駅名 :「新宿三丁目」に近接 
 ・用途地域等 :商業地域、防火地域
 ・建ぺい率  :80%
 ・容積率   :800%

◎でもね皆さん、今から10年前の1994年だと、ここの公示価格は、驚くなかれ、
なんと2,240万円だったのだ。現在は1,290万円。約半値となりました。

◎撮影したのは金曜の夜です。街行く人たちもどこか楽しそう。みんなどこへ
行くんだろう。ちなみにこの夜、悪友O氏、美女軍団のM嬢&T嬢の4人で新
宿ケントスにいって大騒ぎ。70's のモータウン・ソウルサウンド・ディスコ
クラシックで踊りまくり。スッゲー楽しい夜でした。

ビバっ! 70's〜80's DISCO キャッホーっ

新宿ケントス⇒http://www.kentos-group.co.jp/kentos/shinjuku/guide/

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発行者      : 宅建ダイナマイト受験倶楽部 大澤 茂雄
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※みなさんのご感想をお待ちしています。
メールアドレス : hello@t-dyna.com

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 ぜひぜひ、宅建の受験勉強に役立ててください。(^O^)

■■編集後記■■===========================

○ところで、徳川慶喜さんは、その後どういう人生を送ったのだろうか。

○文献を拾い集めてみると、なんか、とっても、いい感じなのだ。
  ・ 明治維新後は、一切の政治的職務から離れ、もっぱら狩猟、謡曲、囲碁
   などの趣味的生活を送る。
  ・ 鶴を飼い,弓と打毬を日課にした。
  ・ 西洋の文物にも関心を寄せ、豚肉を好んで豚一様(ぶたいちさま。豚肉
   がお好きな一橋様の意)と呼ばれた。
  ・ 晩年はパンとミルクを好み、カメラ・釣り・自転車などの趣味に興じ
   る。
  ・ すべての趣味において、その腕前は、ほぼプロ級。ただし、フランス
   語の勉強だけは忙しいこともあり、やめている。

○さらに、なんか、とっても偉いのだ。貴族院議員にもなっちゃったりする。
  ・ 明治5年(1872年) 従四位  
  ・ 明治13年(1880年) 正二位  
  ・ 明治21年(1888年) 従一位  
  ・ 明治33年(1900年) 麝香間祗候(じゃこうのま しこう)仰付らる。
  
  ・ 明治35年(1902年) 華族に列し公爵  
  ・ 明治40年(1907年) 勲四等旭日小綬章  
  ・ 明治41年(1908年) 勲一等旭日大綬章  
  ・ 大正2年(1913年) 旭日桐花大綬章

○そして、なんか、すこぶる、“元気”だったようだ。
  ・ 夫人美賀子さんは子を産まなかったらしい
  ・ しかし、2人の側室「中根幸」さんと「新村信」さんと同居していた
  ・ なんと「10男11女」をもうけた (す、す、すごい・・・)

○素朴な疑問。誰が、誰との子だったのだろう

○文献によると・・・
   『ちなみにこの2人の側室は顔立ちがそっくりで、どっちが自分の母か
    など、子どもたちも普段はほとんど意識しなかったようである。』

○あー、もう。かごちゃんとつじちゃんじゃないんだから・・・

○先日、海の向こうの大リーグで、ダイヤモンドバックスのランディ・ジョン
ソンが40歳で「完全試合」を達成したじゃないですか。史上最年長だっていう
騒ぎでしたよね。

○そのときに引き合いに出されていたのが、「1904年5月に37歳1カ月で達成
したサイ・ヤング(レッドソックス)の記録を更新」という件。

○1904年といえば、日露戦争のあたり。そして、徳川慶喜さんは存命も存命で、
まだピンピンしていらっしゃる。

○徳川慶喜さんが、リビングの大画面テレビでBS放送の大リーグ中継を見て
いる。サイ・ヤングが完全試合を達成しそうだ。慶喜さんが食べているのは、
吉野家の豚丼。側室のお二人は、いつまでもセクシービューティー・・・

○ちょっとタイムワープしてみました。

○徳川慶喜さんは、大正2(1913)年11月22日、77歳でお亡くなりになりました。
そうです、あの幕末の志士たちよりも、西郷隆盛よりも、そして明治天皇より
も長生きをしたのです。

○お墓は、東京都台東区の谷中墓地にあります。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■おしまい■■■